EU-Regelung für Erbsachen – ein Leitfaden für Expats in Ungarn

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Seit dem 17. August 2015 ist die Europäische Erbrechtsverordnung (EU-ErbVO) in Kraft, eine Rechtsnorm die Nachlassverfahren in Europa gravierend verändert.

 

Warum wurde eine EU-weite Regelung verabschiedet?

 

Immer mehr EU-Bürger ziehen in einen anderen EU-Staat um dort zu leben, zu arbeiten, oder eben eine Familie zu gründen. Vor dem Inkrafttreten dieser Verordnung waren bei Erbfällen oft die Behörden von mehreren Ländern rechtlich befugt und man musste das Recht mehrerer Länder anwenden, da der Erblasser nicht im Staat seiner Staatsangehörigkeit lebte und/oder Vermögen in mehreren EU-Ländern hatte. Das hieß, dass die Betroffenen oft mehrere Nachlassverfahren in verschiedenen Ländern eröffnen mussten und das Recht mehrerer Staaten zu beachten hatten. Dadurch waren solche Verfahren mit hohen Kosten verbunden, dauerten lange und oft gab es sogar einander wiedersprechende Entscheidungen von den Behörden verschiedener Staaten.

Das alles soll mit der Erbschaftsverordnung vereinfacht werden. Was sind also die Regeln?

 

Anzuwendendes Recht

 

Die gesamte Rechtsnachfolge von Todes wegen unterliegt dem Recht des Staates, in dem der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte.

Das heißt also, dass z.B. für den Nachlass eines Deutschen, der zur Zeit seines Todes den gewöhnlichen Aufenthalt in Ungarn hatte, das ungarische Erbrecht maßgebend sein wird.

Beispiel: Herr Schmidt aus Mainz lebt mit seiner Frau seit zwei Jahren in Siófok, Ungarn. Er hat ein Bankkonto in Deutschland, ein Haus in Ungarn und ein Wochenendhaus an der französischen Riviera. Herr Schmidt stirbt in Deutschland.

Ergebnis: Da Herr Schmidt zur Zeit seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Ungarn hatte, wird das Nachlassverfahren bezüglich seines gesamten Nachlasses (auch des Vermögens in Deutschland) nach ungarischem (materiellen) Recht abgewickelt.

Die EU-ErbVO erstreckt sich auf alle Mitgliedstaaten mit Ausnahme von Dänemark, Irland und dem Vereinigten Königreich. Hier wie auch in Drittstaaten (z. B. der Schweiz) gelten weiterhin die allgemeinen Regelungen des Internationalen Privatrechts.

 

Rechtswahl

Eine Person kann für die Rechtsnachfolge von Todes wegen das Recht des Staates wählen, dem sie im Zeitpunkt der Rechtswahl oder im Zeitpunkt ihres Todes angehört.

Falls jemand mehrere Staatsangehörigkeiten besitzt, kann er das (materielle) Recht aller dieser Staaten wählen. Die Rechtswahl kann selbst im Testament oder in einem gesonderten Dokument bestimmt werden, sie hat jedoch keinen Einfluss darauf, die Behörden welchen Staates den Nachlass abwickeln!

Wichtig ist weiterhin, dass immer nur ein Recht für den gesamten Nachlass anwendbar wird unabhängig davon in welchem Mitgliedstaat sich die einzelnen Vermögenselemente befinden.

Falls Herr Schmidt in unserem Beispiel ein gültiges Testament erstellte, in dem er veranlasst hat, dass für seinen Nachlass das deutsche Recht maßgebend sein soll, wird das Nachlassverfahren nach deutschem (materiellen) Recht abgewickelt.

 

Zuständigkeit

Für Entscheidungen in Erbsachen sind für den gesamten Nachlass die Gerichte des Mitgliedstaats zuständig, in dessen Hoheitsgebiet der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte.

Unter Gericht ist hier nicht nur das Gericht im gewöhnlichen Sinne zu verstehen, sondern jede Behörde, die in einem Land in Erbsachen Entscheidungen treffen kann (das kann in verschiedenen Mitgliedstaaten unterschiedlich sein)

Das heißt, dass sogar bei einer Rechtswahl nur das anzuwendende Recht gewählt werden kann, und nicht die für das Nachlassverfahren zuständige Behörde (bzw. Gericht).

Herr Schmidt in unserem Beispiel hatte zur Zeit seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Ungarn. Er hatte ein Testament, in dem er das deutsche Recht für sein Nachlass bestimmt hatte. Sein Nachlassverfahren wird bezüglich seines gesamten Nachlasses (also betreffend sein Vermögen in Deutschland, Frankreich und Ungarn) nach deutschem Recht aber von einem ungarischen Notar abgewickelt. In diesem Fall wird das Nachlassverfahren lange dauern, denn der ungarischer Notar kennt das deutsche Erbrecht wahrscheinlich nicht. Ohne Rechtswahl würde ein ungarischer Notar das Nachlassverfahren nach ungarischem Recht viel schneller abwickeln.

 

Europäisches Nachlasszeugnis

Mit der Europäischen Erbrechtsverordnung wurde auch ein Europäisches Nachlasszeugnis eingeführt, das zur Verwendung in einem anderen Mitgliedstaat ausgestellt wird. Mit diesem Zeugnis kann der Erbe seinen Rechtsstatus nachweisen.

Die Erben von Herrn Schmidt leben in unserem Beispiel in Deutschland. Nach dem Tod von Herrn Schmidt können die Erben von dem ungarischen Notar ein Europäisches Nachlasszeugnis beantragen, das in Deutschland und auch in Frankreich anerkannt wird.

Dieses Zeugnis können die Erben von Herrn Schmidt als Nachweis ihres Status als Erbe dem französischen Grundbuchamt und der deutschen Bank vorlegen und den Eigentümerwechsel eintragen lassen.

 

Ungarisches Erbrecht

 

Alle EU-Bürger, die in einem von ihrer Staatsangehörigkeit abweichenden EU-Mitgliedstaat leben, sollten überlegen, welche Folgen die Europäische Verordnung für sie mit sich bringt. Herr Schmidt in unserem Beispiel hatte die Wahl, mit einem Testament das deutsche Recht für seine Erbschaft zu bestimmen, ein Testament ohne Rechtswahl zu erstellen oder einfach ohne Testament sich auf das Ungarische Erbrecht zu verlassen. Welche Wahl für ihn optimal ist kommt darauf an, das Recht welchen Staates seinen Nachlassvorstellungen am besten entspricht.

Aus diesem Grund ist es immer zu empfehlen, dass EU-Expats einen Juristen (Rechtsanwalt) konsultieren, der das lokale Erbrecht kennt, um entscheiden zu können ob man ein Testament (bzw. ein neues Testament) erstellt, die Rechtswahl trifft oder nicht, usw.

Obwohl es nach ungarischem Recht durchaus möglich ist ein Testament selbst zu erstellen, schlage ich dies nicht vor; denn das Risiko ist zu groß, dass wegen formeller Mängel das gesamte Testament oder aus inhaltlichen Gründen wichtige Bestimmungen dessen ungültig werden.

Aus den Vorstehenden wird deutlich, dass für Personen mit gewöhnlichem Aufenthalt in Ungarn unerlässlich ist, die bedeutendsten Regeln des ungarischen Erbrechts zu kennen. Hier also die wichtigsten Regelungen des Ungarischen Erbrechts in Stichpunkten ohne Anspruch auf Vollständigkeit.

Testament

Aufgrund des ungarischen Bürgerlichen Gesetzbuches steht es dem Erblasser frei, im Hinblick auf seinen Tod über seinen Nachlass oder einen Teil davon per Testament zu verfügen.

Demzufolge erstreckt sich die Verfügungsfreiheit von Todes wegen auf das gesamte Vermögen des Erblassers. Das ungarische Recht kennt zwar die rechtlichen Regelungen des Pflichtteils, aber es macht diesen Pflichtteil zu einer Forderung mit Rechtsnatur einer Obligation, die der Anspruchsberechtigte gegen den Erben geltend machen kann, wobei der Anspruch nach fünf Jahren verwirkt wird.

Falls ein Testament vor einem ungarischen Anwalt unterfertigt wurde, kann es der Anwalt ins Testamentregister der Anwaltskammer (oder der Notarkammer) hinterlegen.

Berliner Testament

Das während des Bestehens der Lebensgemeinschaft errichtete, im selben Dokument festgehaltene schriftliche Testament von Ehegatten ist laut 7:23 § (2. Abs.) des ungarischen BGB gültig, vorausgesetzt, dass es die formellen Vorschriften des Gesetzes erfüllt.

Gesetzliche Erbfolge:

Ähnlich wie im Recht anderer Länder kommt auch in Ungarn die gesetzliche Erbfolge zur Anwendung falls kein Testament (oder Erbvertrag) vorliegt. (Eingetragene Lebenspartner sind Ehegatten erbrechtlich gleichgestellt)

  • Gesetzlicher Erbe ist in erster Linie das Kind des Erblassers. Mehrere Kinder erben pro Kopf zu gleichen Teilen. Anstelle eines aus der Erbfolge weggefallenen Kindes oder ferneren Abkömmlings erben untereinander zu gleichen Teilen die Kinder der Weggefallenen.
    • Dem Ehegatten des Erblassers steht neben dem Abkömmling als Erben Folgendes zu:
      • ein lebenslanges Nießbrauchrecht an der mit dem Erblasser gemeinsam bewohnten Wohnung und den dazugehörenden Einrichtungs- und Ausrüstungsgegenständen sowie
      • ein Kindesteil aus den weiteren Teilen des Nachlasses.
    • Wenn es keine Abkömmlinge gibt oder sie nicht erben dürfen, erbt der Ehegatte des Erblassers
      • die mit dem Erblasser gemeinsam bewohnte Wohnung und die dazugehörenden Einrichtungs- und Ausrüstungsgegenstände.
      • Die Hälfte des restlichen Nachlasses erbt der Ehegatte des Erblassers, die andere Hälfte erben die Eltern des Erblassers pro Kopf zu gleichen Teilen. Anstelle eines aus der Erbschaft weggefallenen Elternteils erben der andere Elternteil und der Ehegatte des Erblassers pro Kopf zu gleichen Teilen.
    • Wenn es keine Abkömmlinge und keinen Ehegatten gibt oder sie nicht erben dürfen, erben die Eltern des Erblassers pro Kopf zu gleichen Teilen. Anstelle des aus der Erbfolge weggefallenen Elternteils erben dessen Abkömmlinge auf die gleiche Art und Weise, wie anstelle des Kindes dessen Abkömmlinge.
    • Wenn es keine Abkömmlinge, keinen Ehegatten bzw. keine Eltern und Abkömmlinge der Eltern gibt oder sie nicht erben dürfen, sind die gesetzlichen Erben zu gleichen Teilen die
    • Großeltern des Erblassers. Anstelle des aus der Erbfolge weggefallenen Großelternteils erben dessen Abkömmlinge ebenso, wie anstelle des weggefallenen Elternteils dessen Abkömmlinge.

Unser Beispiel: Nehmen wir an, dass Herr Schmidt kein Testament hinterlassen hat, d.h. dass sein Nachlass nach ungarischem Recht abgewickelt wird.

Das mit seiner Frau zusammen bewohnte Haus wird 50:50 von den beiden Kindern von Herrn Schmidt geerbt, Frau Schmidt wird ein lebenslanges Nießbrauchrecht an der mit dem Erblasser gemeinsam bewohnten Liegenschaft und den dazugehörenden Einrichtungs- und Ausrüstungsgegenständen bekommen. Der Rest des Vermögens wird im Verhältnis 1/3-1/3-1/3 von den beiden Kindern und Frau Schmidt geerbt.

 

Der Voraus (Erbfolge nach „Linien“ oder „Zweigen“)

Eine Spezialität des ungarischen Erbrechts ist der s.g. Voraus, der sich in vielen Fällen sehr sinnvoll erweist. Der Zweck dieser traditionellen Institution ist zu verhindern, dass Familienvermögen ungerechtfertigt in eine andere Familie geraten. Es ist sinnvoll, dass beispielsweise in dem traurigen Fall, wenn der Ehemann eine Woche nach der Eheschließung in einem Unfall stirbt, die von den Eltern des Ehemannes geerbten Vermögenteile nicht an die Witwe (und später deren Familie) weitergehen, sondern an die Familie (z.B. die Eltern oder die Geschwister) des Ehemannes (Ohne dieser Regelung wäre in einem solchen Fall das von der Familie des Ehemannes stammende Vermögen zum Beispiel von den Geschwistern der Ehefrau und nicht von den Geschwistern des Ehemannes geerbt). Die Witwe erbt in diesem Fall lebenslanges Nießbrauchrecht an dem Voraus (dem Vermögen das der Familie des Ehemannes zurückgeht).

Die gesetzliche Regelung des ungarischen BGB lautet wie folgt:

Ist nicht der Abkömmling des Erblassers der gesetzliche Erbe, fallen Vermögensgegenstände, die dem Erblasser von einem seiner Vorfahren durch Erbschaft oder Schenkung zugefallen sind, in den Voraus. Der Voraus bezieht sich auch auf Vermögensgegenstände, die der Erblasser von einem Bruder bzw. einer Schwester oder von deren Abkömmling geerbt oder geschenkt bekommen hat, sofern der Bruder bzw. die Schwester oder deren Abkömmling die Vermögensgegenstände von ihrem mit dem Erblasser gemeinsamen Vorfahren geerbt oder geschenkt bekommen hat. Den Vorauscharakter der Vermögensgegenstände muss nachweisen, wer diese unter diesem Titel erben würde.

Der Elternteil erbt die Vermögensgegenstände, die von ihm oder seinen Vorfahren auf den Erblasser übergegangen waren. Anstelle des wegfallenden Elternteils erben seine Abkömmlinge nach den allgemeinen Regeln der gesetzlichen Erbfolge. Wenn sowohl der zur Erbschaft der zum Voraus gehörenden Vermögensgegenstände berechtigte Elternteil als auch seine Abkömmlinge weggefallen sind, erbt der Großelternteil; ist auch er weggefallen, erben entferntere Vorfahren des Erblassers die Vermögensgegenstände, die von ihnen oder ihren Vorfahren auf den Erblasser übergegangen waren.

Dem Ehegatten steht an dem zum Voraus gehörenden Vermögen ein lebenslanges Nießbrauchrecht zu.

Es ist zu betonen, dass die Anwendung der Vorschriften für den Voraus (die Erbfolge nach Linien) nur erfolgen kann, wenn keine Abkömmlinge vorhanden sind. Wenn der Erblasser gesetzlich erbberechtigte Abkömmlinge hinterlässt, gelten die allgemeinen Vorschriften für die gesetzliche Erbfolge.

Beispiel: Nehmen wir an, dass Herr Schmidt keine Kinder und kein Testament hatte. Das Wochenendhaus, das Herr Schmidt von seinen Eltern geerbt hat, wird nach ungarischem Recht als Voraus von Herrn Schmidts Bruder geerbt. Frau Schmidt erbt ein lebenslanges Nießbrauchrecht der französischen Liegenschaft.

 

Pflichtteil

Ausschluss von der Erbfolge

Der Erblasser kann die Person, die sein gesetzlicher Erbe ist oder dazu werden kann, durch Einsetzung einer anderen Person als Erbe oder mit einer im Testament getätigten ausdrücklichen Erklärung aus der gesetzlichen Erbfolge ausschließen. Die Ausschließung muss nicht begründet werden.

Aus dem gesetzlichen Erbteil über dem Pflichtteil kann die zum Pflichtteil berechtigte Person ausgeschlossen werden.

Ein Pflichtteil steht dem Abkömmling, dem Ehegatten und den Eltern des Erblassers zu, wenn diese beim Erbfall gesetzliche Erben des Erblassers sind oder das mangels letztwilliger Verfügung wären.

Unter dem Titel „Pflichtteil“ steht der zum Pflichtteil berechtigten Person ein Drittel dessen zu, was ihr – nach der Berechnungsgrundlage des Pflichtteils berechnet – als dem gesetzlichen Erben zustehen würde.

Der eine Sohn von Herrn Schmidt, Alex, der aus der ersten Ehe von Herrn Schmidt stammte, hatte seit vielen Jahren sehr wenig Kontakt mit seinem Vater. Herr Schmidt hat in seinem Testament veranlasst, dass Alex aus der Erbe ausgeschlossen wird. Alex steht dennoch ein Drittel des Nachlasses zu, den er ohne Testament geerbt hätte. Hätte Herr Schmidt eine Rechtswahl des deutschen Rechts getroffen, wäre der Pflichtteil von Alex höher gewesen.

Der Ausschluss von der Erbfolge soll nicht mit der Enterbung verwechselt werden. Die enterbte Person ist nicht zum Pflichtteil berechtigt und kann gar nichts erben. Eine Enterbung hat jedoch sehr strenge Bedingungen, diese sind sehr ähnlich wie im deutschen oder österreichischem Recht.

Kein Pflichtteil steht jener Person zu, die der Erblasser in seiner letztwilligen Verfügung gültig enterbt hat. Die Enterbung ist gültig, wenn die letztwillige Verfügung den Grund dafür ausdrücklich angibt.

Eine gültige Enterbung muss aber strenge Vorschriften erfüllen.

Eine Enterbung ist zulässig, wenn die zum Pflichtteil berechtigte Person:

  1. unwürdig wäre, ein Erbe vom Erblasser anzutreten;
  2. zum Nachteil des Erblassers eine Straftat begangen hat;
  3. den Verwandten des Erblassers in gerader Linie bzw. seinem Ehegatten oder Lebenspartner nach dem Leben getrachtet oder zu ihrem Nachteil eine andere schwere Straftat begangen hat;
  4. ihre gegenüber dem Erblasser bestehende gesetzliche Unterhaltspflicht grob verletzt hat;
  5. einen unmoralischen Lebenswandel führt;
  6. die zu einer zu vollziehenden Freiheitsstrafe verurteilt wurde – die Strafe noch nicht verbüßt hat;
  7. die von ihr zu erwartende Hilfe nicht gewährt hat, wenn der Erblasser sie benötigt hätte.

Obwohl Herr Schmidt ursprünglich erreichen wollte, dass Alex nichts erbt, hatte er nach ungarischem Recht keinen gültigen Grund für eine Enterbung. Nachdem ihn Alex – kurz vor seinem Tod im Krankenhaus mehrmals besucht hat und sie sich länger unterhalten konnten,  – hat er am Ende gerecht gefunden, dass Alex ein Drittel des Vermögens erbt, das ihm bei gesetzlicher Erbfolge zustehen würde. Alex und die anderen Erben waren mit dieser Aufteilung auch zufrieden.

 

Dr. Zsolt Rózsahegyi, LL.M

Rechtsanwalt

zsolt@rozsahegyi.eu

+36 30 886 5572

 

 

 

 

 

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Immobilien in Ungarn – Was Sie beim Kauf oder Verkauf unbedingt beachten sollten

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Immobilien zu kaufen oder verkaufen ist für die meisten Leute ein wichtiges Ereignis, daher ist es von wesentlicher Bedeutung, dass die Risiken einer solchen Transaktion minimalisiert werden. Das gilt vor allem für Immobilientransaktionen in einem fremden Land, wo man die Sprache und die Rechtsprechung nicht kennt. Der Schlüssel zum Erfolg liegt hierbei in der Wahl eines zuverlässigen Anwalts, der neben Ungarsich auch Deutsch spricht.

Wenn Sie als Käufer die entsprechende Liegenschaft finden, möchten Sie eine Vereinbarung sobald wie möglich schriftlich niederlegen, damit der Verkäufer sie im Weiteren nicht verkaufen und den Preis nicht mehr erhöhen kann.

Als Verkäufer ist es auch oft wichtig einen Kaufvertrag zügig abzuschließen, besonders wenn man damit z.B. ein anderes Haus kaufen will.

Vorvertrag

In Ungarn ist Schriftform die Bedingung eines gültigen Kaufvertrags von Immobilien, deswegen muss ein Vorvertrag auch schriftlich niedergelegt werden. Als Rechtsanwalt schlage ich meistens vor, sofort den endgültigen Vertrag abzuschließen, es sei denn, das Gebäude befindet sich noch im Bau oder wenn z.B. der Grundbuchstatus des Gebäudes unsicher ist (z.B. wegen Vererbung). Ein Vorvertrag ist für die Eintragung ins Grundbuch nicht geeignet, man kann aber damit die Pflicht der anderen Partei - falls nötig - rechtlich erzwingen.

Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Sie vor dem Abschluss eines Vorvertrags einen Anwalt konsultieren.

Angeld

Sei es mit Vorvertrag oder nicht, die Parteien vereinbaren üblicherweise, dass der Käufer zur Bekräftigung seiner Verpflichtungsübernahme ein s.g. Angeld zahlt.

Die Regeln des Angeldes lauten wie folgt:

  • Wird der Vertrag erfüllt, sind die Schulden um den Betrag des Angeldes zu senken.
  • Wenn die Vertragserfüllung aus einem Grund scheitert, für den keine der Parteien verantwortlich ist oder beide Parteien verantwortlich sind, ist das Angeld zurückzuzahlen.
  • Die für das Scheitern der Erfüllung verantwortliche Partei verliert das gezahlte Angeld (Käufer) bzw. muss das erhaltene Angeld in doppelter Höhe zurückerstatten (Verkäufer.)

Wenige wissen, dass mit dem Verlust des Angeldes die Entschädigung der anderen Partei nicht unbedingt erledigt ist. Der Verlust des Angeldes befreit einen nämlich nicht von den Folgen der Vertragsverletzung, d.h. wenn die Schäden der anderen Partei beweisbar eine höhere Summe ausmachen, kann die Summe über dem Angeld auch geltend gemacht werden.

Kreditkauf

Oft steht der gesamte Betrag für den Kauf nicht zur Verfügung und man nimmt Bankdarlehen in Anspruch. In solchen Fällen soll der Anwalt die Erwartungen der gegebenen Bank gegenüber dem Kaufvertrag beachten und den Vertrag dementsprechend erstellen.

Die Banken bestehen fast immer darauf, dass aus dem Darlehen die letzte Rate des Verkaufspreises entrichtet wird. Aus diesem Grund ist es besonders wichtig, dass wir bei Ratenzahlung Fristen bestimmen an die wir uns – mit Rücksicht auf die Zeit der Prüfung von Kreditwürdigkeit seitens der Bank - halten können.

Ein erfahrener Anwalt wird bei Kreditkauf die Parteien auch darauf aufmerksam machen, dass sie vereinbaren sollen, wessen Verantwortung es ist, falls die Bank den Kreditantrag ablehnt (verliert der Käufer das Angeld oder nicht).

Hypothek, Veräußerungs- und Belastungsverbot

Es kommt ebenfalls häufig vor, dass die zu kaufende Liegenschaft mit einer Hypothek (und einem Veräußerungs- und Belastungsverbot) belastet ist. Wenn das der Fall ist, ist der sicherste Weg, dass von dem Kaufpreis zuerst die gesamten Schulden bezahlt werden und der Käufer eine Rate des Kaufpreises bis zur Löschung der Lasten im Grundbuch zurückbehält.

Besitzübergabe

In den meisten Fällen vereinbaren die Vertragsparteien, dass die letzte Rate des Kaufpreises erst zu dem Zeitpunkt der Besitzübergabe bezahlt wird. Es ist für den Käufer nämlich wichtig, dass er nicht den gesamten Kaufpreis zahlt bis er in Besitz der Immobilie kommen kann. Der Käufer andererseits will den Besitz seiner Liegenschaft nicht übergeben bevor er den gesamten Kaufpreis erhalten hat. Bis zur Zeit der Besitzübergabe muss der Verkäufer die Schuldenfreiheitsbestätigung der Versorgungsunternehmen und bei Mehrfamilienwohnungen des Vertreters des Hauses besorgen.

Verlauf des Vertragsabschlusses

Es ist ratsam den Grundbuchauszug der zu kaufenden Immobilie vor dem Vertragsabschluss zu besorgen (ein guter Anwalt macht das von sich selbst). Dadurch kann der Eigentümer festgestellt und die eingetragenen Angaben der Liegenschaft sowie mögliche Lasten (z.B. Hypotheke, Vollstreckungsverfahren) überprüft werden.

Ein sorgfältiger Rechtsanwalt würde den Grundbuchauszug auch unmittelbar vor dem Vertragsabschluss abrufen, um sicherzustellen, dass inzwischen kein Randvermerk eingetragen wurde, der die Immobilienveräußerung verhindern oder sonstige Probleme verursachen könnte.

Wenn man eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, ist es empfehlenswert die Gründungsurkunde bzw. organisatorische und operationelle Regelungen des Hauses zu besorgen, um sich über zukünftige Verpflichtungen zu informieren. Weiters ist es auch sehr wichtig festzustellen, ob die Miteigentümer ein Vorkaufsrecht haben - das Recht, in einen Kaufvertrag durch einseitige empfangsbedürftige Erklärung gegenüber dem Verkäufer als Käufer eintreten zu dürfen. (selbstverständlich sollte das auch die Aufgabe des Anwalts sein)

Nachdem die Parteien sich in allen Fragen geeinigt haben, soll der Anwalt den Entwurf des Kaufvertrags erstellen, den wir dann der anderen Partei zuschicken können. Damit kann man verhindern, dass wichtige Fragen während des Vertragsabschlusses „zwischen Tür und Angel” entschieden werden müssen.

Ein Rechtsanwalt in Ungarn muss neben den Angaben des Grundbuches auch die Identität der Parteien über das ungarische Innenministerium prüfen, und kann erst nachfolgend den Vertrag gegenzeichnen. Ein Notar ist beim Immobilienverkauf in Ungarn nicht notwendig.

Bei Zahlung in mehreren Raten wird der Rechtsanwalt beim Grundbuchamt veranlassen, dass der Antrag „in Schwebe gehalten” wird, d.h. dass der Antrag in den Randvermerk kommt und erst nach der Vorlegung der Eintragungsbewilligung, also nach Bezahlung des vollen Kaufpreises oder nach Erfüllung von anderen Bedingungen (z. B. Löschung von Lasten) erledigt wird.

Wichtig für den Käufer ist, dass der Rechtsanwalt den Kaufvertrag sobald wie möglich dem Grundbuchamt vorlegt, um zu vermeiden, dass andere Anträge den Antrag des Käufers überholen.

Üblicherweise wird die Eintragungsbewilligung beim Rechtsanwalt deponiert, der dann erst berechtigt und verpflichtet wird diese beim Grundbuchamt vorzulegen, nachdem der volle Verkaufspreis nachweislich ausgeglichen wurde. Durch diese Vorgehensweise kann die angemessene Sicherheit sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer gewährleistet werden.

Kosten

Es ist wichtig zu wissen, welche Kosten mit dem Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft in Ungarn verbunden sind.

Der Käufer trägt die Kosten der Erwerbsteuer (z.Z. 4% des Immobilienwertes), die Gebühr des Verfahrens vor dem Grundbuchamt (z.Z. 6.600 HUF, ca. 21 Euro) und üblicherweise wird die Anwaltsgebühr auch vom Käufer getragen.

Eine Erwerbsteuer muss jedoch nicht immer bezahlt werden, oder kann reduziert werden, falls der Käufer innerhalb von 3 Jahren vor dem Kauf oder 1 Jahr nach dem Kauf eine andere Liegenschaft in Ungarn verkauft hat. In diesem Fall kann die Steuergrundlage mit dem Wert der verkauften Immobilie reduziert werden.

Der Verkäufer dagegen muss die Kosten der Löschung eventueller Lasten bezahlen, bzw. die Gebühr des damit zusammenhängenden Verfahrens und er muss auch Einkommensteuer entrichten.

Diese muss nur bezahlt werden, falls keine volle 4 Kalenderjahre nach dem Erwerb der verkauften Liegenschaft abgelaufen sind. Bei kürzerer Periode vermindert sich die Steuergrundlage um die Zahl der abgelaufenen Jahre (Steuergrundlage im 2. Jahr 90%, im 3. Jahr um 60%, im 4. Jahr 30%).

Falls Einkommensteuer zu entrichten ist, ist die Steuergrundlage das Einkommen aus der Liegenschaft, d.h. Verkaufspreis weniger Kosten (wie Renovierung, Anwalt, Grundbuchkosten)

Obwohl die obige Information – aus Platzgründen - nicht vollständig ist, ist zu erkennen, dass ein Immobilienverkauf in Ungarn ein komplexer Vorgang mit vielen Fallstricken ist. Der größte Fehler den wir als Verkäufer oder Käufer begehen können ist, dass wir ohne eines Rechtsanwalts Erklärungen und Entscheidungen treffen oder dass wir nicht den richtigen wählen.

Dr. Zsolt Rózsahegyi, LLM
+36-30/886-5572, zsolt@rozsahegyi.eu

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