Immobilien in Ungarn – Was Sie beim Kauf oder Verkauf unbedingt beachten sollten

Immobilien zu kaufen oder verkaufen ist für die meisten Leute ein wichtiges Ereignis, daher ist es von wesentlicher Bedeutung, dass die Risiken einer solchen Transaktion minimalisiert werden. Das gilt vor allem für Immobilientransaktionen in einem fremden Land, wo man die Sprache und die Rechtsprechung nicht kennt. Der Schlüssel zum Erfolg liegt hierbei in der Wahl eines zuverlässigen Anwalts, der neben Ungarsich auch Deutsch spricht.

Wenn Sie als Käufer die entsprechende Liegenschaft finden, möchten Sie eine Vereinbarung sobald wie möglich schriftlich niederlegen, damit der Verkäufer sie im Weiteren nicht verkaufen und den Preis nicht mehr erhöhen kann.

Als Verkäufer ist es auch oft wichtig einen Kaufvertrag zügig abzuschließen, besonders wenn man damit z.B. ein anderes Haus kaufen will.

Vorvertrag

In Ungarn ist Schriftform die Bedingung eines gültigen Kaufvertrags von Immobilien, deswegen muss ein Vorvertrag auch schriftlich niedergelegt werden. Als Rechtsanwalt schlage ich meistens vor, sofort den endgültigen Vertrag abzuschließen, es sei denn, das Gebäude befindet sich noch im Bau oder wenn z.B. der Grundbuchstatus des Gebäudes unsicher ist (z.B. wegen Vererbung). Ein Vorvertrag ist für die Eintragung ins Grundbuch nicht geeignet, man kann aber damit die Pflicht der anderen Partei - falls nötig - rechtlich erzwingen.

Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Sie vor dem Abschluss eines Vorvertrags einen Anwalt konsultieren.

Angeld

Sei es mit Vorvertrag oder nicht, die Parteien vereinbaren üblicherweise, dass der Käufer zur Bekräftigung seiner Verpflichtungsübernahme ein s.g. Angeld zahlt.

Die Regeln des Angeldes lauten wie folgt:

  • Wird der Vertrag erfüllt, sind die Schulden um den Betrag des Angeldes zu senken.
  • Wenn die Vertragserfüllung aus einem Grund scheitert, für den keine der Parteien verantwortlich ist oder beide Parteien verantwortlich sind, ist das Angeld zurückzuzahlen.
  • Die für das Scheitern der Erfüllung verantwortliche Partei verliert das gezahlte Angeld (Käufer) bzw. muss das erhaltene Angeld in doppelter Höhe zurückerstatten (Verkäufer.)

Wenige wissen, dass mit dem Verlust des Angeldes die Entschädigung der anderen Partei nicht unbedingt erledigt ist. Der Verlust des Angeldes befreit einen nämlich nicht von den Folgen der Vertragsverletzung, d.h. wenn die Schäden der anderen Partei beweisbar eine höhere Summe ausmachen, kann die Summe über dem Angeld auch geltend gemacht werden.

Kreditkauf

Oft steht der gesamte Betrag für den Kauf nicht zur Verfügung und man nimmt Bankdarlehen in Anspruch. In solchen Fällen soll der Anwalt die Erwartungen der gegebenen Bank gegenüber dem Kaufvertrag beachten und den Vertrag dementsprechend erstellen.

Die Banken bestehen fast immer darauf, dass aus dem Darlehen die letzte Rate des Verkaufspreises entrichtet wird. Aus diesem Grund ist es besonders wichtig, dass wir bei Ratenzahlung Fristen bestimmen an die wir uns – mit Rücksicht auf die Zeit der Prüfung von Kreditwürdigkeit seitens der Bank - halten können.

Ein erfahrener Anwalt wird bei Kreditkauf die Parteien auch darauf aufmerksam machen, dass sie vereinbaren sollen, wessen Verantwortung es ist, falls die Bank den Kreditantrag ablehnt (verliert der Käufer das Angeld oder nicht).

Hypothek, Veräußerungs- und Belastungsverbot

Es kommt ebenfalls häufig vor, dass die zu kaufende Liegenschaft mit einer Hypothek (und einem Veräußerungs- und Belastungsverbot) belastet ist. Wenn das der Fall ist, ist der sicherste Weg, dass von dem Kaufpreis zuerst die gesamten Schulden bezahlt werden und der Käufer eine Rate des Kaufpreises bis zur Löschung der Lasten im Grundbuch zurückbehält.

Besitzübergabe

In den meisten Fällen vereinbaren die Vertragsparteien, dass die letzte Rate des Kaufpreises erst zu dem Zeitpunkt der Besitzübergabe bezahlt wird. Es ist für den Käufer nämlich wichtig, dass er nicht den gesamten Kaufpreis zahlt bis er in Besitz der Immobilie kommen kann. Der Käufer andererseits will den Besitz seiner Liegenschaft nicht übergeben bevor er den gesamten Kaufpreis erhalten hat. Bis zur Zeit der Besitzübergabe muss der Verkäufer die Schuldenfreiheitsbestätigung der Versorgungsunternehmen und bei Mehrfamilienwohnungen des Vertreters des Hauses besorgen.

Verlauf des Vertragsabschlusses

Es ist ratsam den Grundbuchauszug der zu kaufenden Immobilie vor dem Vertragsabschluss zu besorgen (ein guter Anwalt macht das von sich selbst). Dadurch kann der Eigentümer festgestellt und die eingetragenen Angaben der Liegenschaft sowie mögliche Lasten (z.B. Hypotheke, Vollstreckungsverfahren) überprüft werden.

Ein sorgfältiger Rechtsanwalt würde den Grundbuchauszug auch unmittelbar vor dem Vertragsabschluss abrufen, um sicherzustellen, dass inzwischen kein Randvermerk eingetragen wurde, der die Immobilienveräußerung verhindern oder sonstige Probleme verursachen könnte.

Wenn man eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, ist es empfehlenswert die Gründungsurkunde bzw. organisatorische und operationelle Regelungen des Hauses zu besorgen, um sich über zukünftige Verpflichtungen zu informieren. Weiters ist es auch sehr wichtig festzustellen, ob die Miteigentümer ein Vorkaufsrecht haben - das Recht, in einen Kaufvertrag durch einseitige empfangsbedürftige Erklärung gegenüber dem Verkäufer als Käufer eintreten zu dürfen. (selbstverständlich sollte das auch die Aufgabe des Anwalts sein)

Nachdem die Parteien sich in allen Fragen geeinigt haben, soll der Anwalt den Entwurf des Kaufvertrags erstellen, den wir dann der anderen Partei zuschicken können. Damit kann man verhindern, dass wichtige Fragen während des Vertragsabschlusses „zwischen Tür und Angel” entschieden werden müssen.

Ein Rechtsanwalt in Ungarn muss neben den Angaben des Grundbuches auch die Identität der Parteien über das ungarische Innenministerium prüfen, und kann erst nachfolgend den Vertrag gegenzeichnen. Ein Notar ist beim Immobilienverkauf in Ungarn nicht notwendig.

Bei Zahlung in mehreren Raten wird der Rechtsanwalt beim Grundbuchamt veranlassen, dass der Antrag „in Schwebe gehalten” wird, d.h. dass der Antrag in den Randvermerk kommt und erst nach der Vorlegung der Eintragungsbewilligung, also nach Bezahlung des vollen Kaufpreises oder nach Erfüllung von anderen Bedingungen (z. B. Löschung von Lasten) erledigt wird.

Wichtig für den Käufer ist, dass der Rechtsanwalt den Kaufvertrag sobald wie möglich dem Grundbuchamt vorlegt, um zu vermeiden, dass andere Anträge den Antrag des Käufers überholen.

Üblicherweise wird die Eintragungsbewilligung beim Rechtsanwalt deponiert, der dann erst berechtigt und verpflichtet wird diese beim Grundbuchamt vorzulegen, nachdem der volle Verkaufspreis nachweislich ausgeglichen wurde. Durch diese Vorgehensweise kann die angemessene Sicherheit sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer gewährleistet werden.

Kosten

Es ist wichtig zu wissen, welche Kosten mit dem Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft in Ungarn verbunden sind.

Der Käufer trägt die Kosten der Erwerbsteuer (z.Z. 4% des Immobilienwertes), die Gebühr des Verfahrens vor dem Grundbuchamt (z.Z. 6.600 HUF, ca. 21 Euro) und üblicherweise wird die Anwaltsgebühr auch vom Käufer getragen.

Eine Erwerbsteuer muss jedoch nicht immer bezahlt werden, oder kann reduziert werden, falls der Käufer innerhalb von 3 Jahren vor dem Kauf oder 1 Jahr nach dem Kauf eine andere Liegenschaft in Ungarn verkauft hat. In diesem Fall kann die Steuergrundlage mit dem Wert der verkauften Immobilie reduziert werden.

Der Verkäufer dagegen muss die Kosten der Löschung eventueller Lasten bezahlen, bzw. die Gebühr des damit zusammenhängenden Verfahrens und er muss auch Einkommensteuer entrichten.

Diese muss nur bezahlt werden, falls keine volle 4 Kalenderjahre nach dem Erwerb der verkauften Liegenschaft abgelaufen sind. Bei kürzerer Periode vermindert sich die Steuergrundlage um die Zahl der abgelaufenen Jahre (Steuergrundlage im 2. Jahr 90%, im 3. Jahr um 60%, im 4. Jahr 30%).

Falls Einkommensteuer zu entrichten ist, ist die Steuergrundlage das Einkommen aus der Liegenschaft, d.h. Verkaufspreis weniger Kosten (wie Renovierung, Anwalt, Grundbuchkosten)

Obwohl die obige Information – aus Platzgründen - nicht vollständig ist, ist zu erkennen, dass ein Immobilienverkauf in Ungarn ein komplexer Vorgang mit vielen Fallstricken ist. Der größte Fehler den wir als Verkäufer oder Käufer begehen können ist, dass wir ohne eines Rechtsanwalts Erklärungen und Entscheidungen treffen oder dass wir nicht den richtigen wählen.

Dr. Zsolt Rózsahegyi, LLM
+36-30/886-5572, zsolt@rozsahegyi.eu

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