Things to know when buying or selling property in Hungary

Posted 614 hozzászólásPosted in Egyéb, Ingatlan, ingatlanjog, jog

For most of us it is a significant event when we buy or sell property, and it’s important to minimise any risks in connection with such a transaction. This is exponentially true when we are in a foreign country with little or no knowledge of the language and the legislation. The key to the success lies in finding a reliable Attorney that speaks our language.
When – as a buyer – we found the proper apartment, we usually want to secure it by putting it down in writing so that the seller could not continue selling or change the offered price.
As a seller it could also be important to enter into contract as soon as possible, because we may need the purchase revenue or part of it for another purchase.

Binding preliminary contract

According to Hungarian law, a written contract is the condition of the sale of immovable property. Consequently a pre-sales-agreement must also be recorded in writing. As an Attorney I usually suggest to immediately conclude the final sales contract, unless the property is still under construction or the status of the property is not clear for some reason (e.g. successions)
A pre-contract cannot be registered by the Land Registration Office, but is suitable to enforce the obligation of the other party  if need be.
Therefore, it is very important to consult with an Attorney before signing any written agreement.

Earnest Money

In Hungary it is usual that the buyer deposits a s.c. Earnest Money with the seller. The rules are the following: If the contract is performed the earnest money shall be credited to the amount payable by the buyer. If the contract falls through for reasons attributable to neither or both of the parties, the earnest money shall be returned. The person responsible for the failure of performance shall forfeit the earnest money that he has given, or he shall refund twice the amount of the earnest money he has received. Most people don’t know that the forfeiture of the earnest money or the double repayment shall not constitute an exemption from the consequences of non-performance, i.e. the amount of the earnest money shall only be credited to the compensation.

Credit purchase

In case we don’t have the total purchase price at our disposal, it is common to buy property with a bank loan. In such cases the Attorney must consider all requirements of the given bank when drafting the sales contract. Banks usually insist that it should be the last instalment of the purchase price that is paid with the loan and that this should be paid directly to the seller. It is very important to specify deadlines for payment that – having regard to the time necessary for credit assessment–we and the bank can meet. An experienced Attorney would in such case draw the attention of the parties to agree with whom the responsibility lies in case the bank rejects the loan; should the buyer forfeit the earnest money or shall it be refunded to him.

Mortgage, restraint on alienation and encumbrance

It is not seldom that the property we would like to buy is secured by mortgage (or restraint on alienation and encumbrance). In Hungary this does not have the consequence that you cannot buy the property. In such a case the secure way of buying the property is that first the full debt is paid back from the purchase price, and we hold back the last instalment until the mortgage is removed from the Land Registration (this is the task of the Attorney).

Taking possession

In Hungary parties usually agree to transfer the possession of the property simultaneously with the payment of the last instalment of the purchase price.
This is because it is in the interest of the buyer not to pay the full purchase price until he can take possession of the property. By the time of the transfer of possession the seller must acquire all proof that any overhead expenses and common costs have been settled.

Conclusion of the contract

Before concluding the contract, it is advisable to acquire the property deed (again a task of the Attorney) in order to check who is the owner, what are the main characteristics of the property and if there are any dues (mortgage, enforcement proceedings, etc.)
A thoughtful Attorney would also get a fresh property deed on the day of signing the contract in order to make sure that there are no new entries in the Land registry that could prevent or limit the transfer of ownership or cause other complications.
If you buy an apartment in an apartment block (condo), it is advisable to study the Deed of Foundation and the Rules of Organization and Operation of the Condominium to see what rules will apply to you as an apartment owner. It is very important to check if other apartment owners have a right of pre-emption. In other words somebody else might have the right to buy the apartment instead of you with the conditions you offered (of course an Attorney will help you with that, too).
Following that – once the parties agreed on all conditions – it is suggested that you have an Attorney draft the contract and send it to the other party to avoid situations where you have to huddle through important open issues when concluding the contract.
According to Hungarian Law a condition for a valid property sales contract eligible for registration by the Land Registration Office is counter-signature by an Attorney. Prior to counter-signing the Attorney – among other things – has to check the identity of the parties and the validity of their documents.
If the buyer pays in several instalments, parties usually request from the Land Registry Office that after filing the Sales Contract the proceeding should be left pending until the seller gives his consent to the registration of buyer’s title to the property. (a document called „Consent to registration” shall be deposited with the Attorney)
For the buyer it is important that the Attorney files the countersigned sales contract as soon as possible in order to avoid that any other registration gets filed before his one.


It is also important to know what expenses are connected with purchase or sale of an apartment.
The buyer is obliged to pay a property tax (4% of the property value) and the fee of the Land Registry procedure (currently 6.600 HUF, approx. 21 Euro) and usually it is the buyer who pays the Attorney’s fee.
The amount of property tax can be reduced if within 3 years before the purchase or one year following the purchase the buyer has sold (or is going to sell) another property, in such a case the basis for calculation is the difference of the property values.
The seller will have to pay any expenses related to the unencumbering of the property (including the fee of the Land Registry Office) and the personal income tax.
According to the Hungarian Law on personal income tax currently in force, the income tax does not apply if 4 full calendar years have passed since the previous purchase of the property (if less has passed a reduced tax has to be paid: 90% in the second year after purchase, 60% in the third and 30% in the fourth year).
If the tax applies, any expenses can be deducted from the tax basis (such as refurbishment, legal expenses, Land registry fee, etc.).
Although – for reasons of space – the above information is not complete, it can be seen that a property purchase in Hungary is a complex procedure with numerous pitfalls. Probably the biggest mistake one can make is to make decisions and declarations without an Attorney or with the wrong one.

Dr. Zsolt Rózsahegyi, LLM


Disclaimer: The author of the above article does not make any warranties for the completeness, reliability or accuracy of the above article. The author does not take any responsibility for different interpretations or legal practises. The redistribution of the article is only allowed with the indication of source (sharing) or is subject to the written consent. The photos used in this article are illustrations, the copyright of which is either owned by the author or are taken out of free databases.


Posted 11 hozzászólásPosted in Egyéb


Fizetési meghagyás kézhezvétele

Talán a legfontosabb tudnivaló a fizetési meghagyással kapcsolatban, hogy ha ilyet kapunk, érdemes azonnal ügyvédhez fordulni. A fizetési meghagyás ugyanis nem egy hagyományos fizetési felszólítás, hanem egy olyan, közjegyző által kibocsátott felhívás, amire ha nem válaszolunk a jogszabályban meghatározott módon és határidőben, a fizetési meghagyást kezdeményező félnek egy jogerős ítélettel azonos hatályú határozata lesz az adóssal szemben, melynek alapján közvetlenül végrehajtóhoz fordulhat követelése behajtása érdekében. Nem megoldás az sem, hogy nem vesszük át a fizetési meghagyást, hiszen ilyenkor beáll az ún. „kézbesítési fikció”, ami azt jelenti, hogy a kézbesítés második megkísérlését követő 5. napon a küldeményt kézbesítettnek kell tekinteni. Amennyiben a kézbesítés nem volt szabályszerű vagy a címzett önhibáján kívül nem tudta átvenni a küldeményt, 3 hónapon belül van lehetőség még kézbesítési kifogás előterjesztésére.

Amit fizetési meghagyás kézhezvételekor el kell döntenünk az az, hogy a fizetési meghagyásban megjelölt igény jogos-e, tehát tartozásunk ténylegesen fennáll-e, ha igen, ténylegesen a megjelölt összegben és nem következett-e be elévülés. (ezekben a kérdésekben ügyvéd tud segíteni).

Ha az igényt vitatjuk, 15 napunk van arra, hogy ellentmondással éljünk. Az ellentmondást a közjegyzőhöz kell eljuttatni, 2018. január 1. óta cégek és egyéni vállalkozók ezt csak elektronikusan (vagy ügyvéden keresztül) tehetik meg.

Amennyiben a tartozást elismerjük, az ellentmondásra nyitva álló határidőben kérhetünk részletfizetést, vagy a teljesítési határidő halasztását.

Fizetési meghagyásos eljárás indítása

A fizetési meghagyásos eljárás egy permegelőző, perelkerülő közjegyzői eljárás a magyar jogrendszerben, célja az, hogy egy, az adott esetben hosszadalmas és drága per helyett gyorsan és egyszerűen jussunk hozzá jogos követelésünkhöz. Amennyiben ugyanis az adós látja, hogy ügyvédhez/közjegyzőhöz fordultunk, van esély arra, hogy nem kockáztatja a peres költségeket és inkább a teljesítést választja, ezáltal jóval könnyebben pénzünkhöz juthatunk. Ha ugyanis nem érkezik határidőben ellentmondás a fizetési meghagyásra, végrehajtási lap kiállítását kérhetjük és intézkedhetünk a követelés behajtásáról.

Annak eldöntésére, hogy milyen eszközzel szerezzünk érvényt követelésünknek, érdemes ügyvéd tanácsát igénybe venni. Egy jó ügyvéd segíteni tud annak eldöntésében, hogy a követelésünket pl. felszámolási eljárás indításával, közvetlenül peres úton vagy fizetési meghagyásos eljárás megindításával érdemes érvényesítenünk. Mindenesetre, a jelenleg (2018. január 1. óta) hatályos szabályok szerint 3 millió forintot meg nem haladó követelés esetén (kivételekkel) peres eljárást megelőzően fizetési meghagyást kell kezdeményeznünk (30 millió feletti követelés esetén pedig fizetési meghagyás nem alkalmazható). Amennyiben a fizetési meghagyásra az adóstól (akár részben) ellentmondás érkezik, az eljárás az ellentmondással érintett részben perré alakul és a bíróságon folytatódik.

A fizetési meghagyásos eljárás díja a követelés (járulékok nélkül számított) összegének 3%-a, perré alakulás esetén ez az elsőfokú peres eljárás illetékébe (6%) beszámítható.

Látható, hogy ha egy követelést kívánunk behajtani, a fizetési meghagyás egy költségkímélő és egyszerű eszköz lehet számunkra, ha viszont mi kapunk fizetési meghagyást, nagyon oda kell figyelnünk, nehogy egy olyan követelés emelkedjen velünk szemben jogerőre, amely nem jogos. Mindkét esetben feltétlenül érdemes ügyvéd segítségét igénybe venni.

Dr. Rózsahegyi Zsolt ügyvéd,

Disclaimer: A cikk felhasználása kizárólag forrásmegjelöléssel (megosztással) megengedett. Ez a cikk kizárólag a szerző véleményét tükrözi, eltérő jogi értelmezések elképzelhetők. A szerző nem vállal felelősséget eltérő jogalkalmazási gyakorlatból vagy eltérő értelmezésből, továbbá jogszabályi változásokból eredő károkért. A cikkben szereplő fotók illusztrációk, melyek saját készítésűek vagy szabadon felhasználható adatbázisból származnak.


Posted 16 hozzászólásPosted in Egyéb, Ingatlan

Legtöbbünk életében jelentős esemény, amikor új ingatlant veszünk vagy éppen eladjuk régi lakásunkat, házunkat. Olyan ügyletről van szó ilyenkor, melynek során gyakran egy élet munkája cserél gazdát, ezért nagyon fontos, hogy mindenféle kockázatot minimalizálva menjen teljesedésbe a megállapodás.

Amikor vevőként megtaláltuk a megfelelő ingatlant, általában szeretnénk ezt mielőbb lekötni, írásba foglalni annak érdekében, hogy az eladó ne árulja azt tovább és ne változtathassa meg a kiajánlott vételárat.

Eladóként is fontos lehet mielőbb szerződést kötni, hiszen ilyenkor gyakran új lakást keresünk, amihez szükségünk lesz az eladott lakás vételárára vagy legalább annak egy részére.


Az ingatlan adásvételi szerződés érvényességi feltétele az írásbeliség, és ebből következően egy esetleges előszerződést is írásba kell foglalni. Ügyvédként azt szoktam javasolni, hogy egyből a végleges szerződést kössék meg a felek, kivételt képeznek ez alól az olyan esetek, amikor az ingatlan még építés alatt áll vagy pl. valamilyen okból az ingatlan-nyilvántartási helyzet még nem rendezett (pl. öröklés). Az előszerződést nem lehet bejegyeztetni a földhivatali ingatlan-nyilvántartásba, de alkalmas arra, hogy a másik fél szerződés megkötésére vonatkozó kötelezettségét szükség esetén jogi úton érvényesítsük. Éppen ezért nagyon fontos, hogy bármilyen írásos megállapodás aláírása előtt keressünk fel ügyvédet.


Akár születik előszerződés, akár nem, a felek általában úgy állapodnak meg a szerződésben, hogy a vevő foglalóval erősíti meg kötelezettségét. A foglaló szabályait a legtöbben ismerik (a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót vevőként elveszti, eladó a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni, ha egyik sém sem felelős, a foglaló visszajár), de azzal kevesen vannak tisztában, hogy a foglaló önmagában nem mentesít a szerződésszegés következményei alól. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy amennyiben a foglaló nem fedezi a vétlen fél kárát, a foglalót meghaladó kár is érvényesíthető azzal a féllel szemben, aki a szerződés meghiúsulásáért felelős.

Vásárlás hitelből

Nem ritka, hogy a teljes vételár nem áll rendelkezésünkre ingatlan vásárlásakor és bankhitelt veszünk fel. Ilyen esetben az ügyvédnek figyelembe kell vennie az adott pénzintézet adásvételi szerződésekre vonatkozó elvárásait, és a szerződést ennek megfelelően kell elkészítenie. A bankok szinte mindig ragaszkodnak ahhoz, hogy a hitel összegéből az utolsó vételárrész kerüljön megfizetésre közvetlenül az eladó részére. Fontos, hogy olyan határidőket rögzítsünk a szerződésben, amelyet – a banki hitelelbírálat idejét is figyelembe véve – teljesíteni tudunk. Egy tapasztalt ügyvéd ilyenkor felhívja a felek figyelmét arra, hogy állapodjanak meg abban a tekintetben, hogy ha a bank a hiteligénylést elutasítja az vevő felelősségi körébe tartozik-e (és a foglalót vevő elveszti) vagy a foglaló visszajár.

Jelzálog, elidegenítési és terhelési tilalom

Az is gyakori, hogy a vásárolni kívánt ingatlant jelzálog (és elidegenítési/terhelési tilalom) terheli. Ebben az esetben a vásárlás biztonságos módja az, hogy a vételárból először a végtörlesztésre kerül sor és a vételár egy részét tartsuk vissza addig, amíg a teher nem kerül törlésre az ingatlan-nyilvántartásból.


A leggyakrabban a felek úgy állapodnak meg, hogy a vételár utolsó részletének megfizetésére a birtokbaadással egyidejűleg kerüljön sor. A vevő szempontjából fontos ugyanis, hogy addig ne fizesse ki a teljes vételárat, amíg birtokba nem veheti a lakást, az eladó pedig nem szeretné átadni az ingatlan birtokát addig, amíg nem jutott hozzá a teljes vételárhoz. A birtokbaadás időpontjára általában az eladónak be kell szereznie az igazolást arról, hogy a rezsiköltségek és közös költség tekintetében nem áll fenn tartozása.

A szerződéskötés menete

A szerződéskötést megelőzőn érdemes lekérni (vagy az ügyvéddel beszereztetni) a megvásárolni kívánt ingatlan tulajdoni lapját annak érdekében, hogy leellenőrizhessük, hogy melyek az ingatlan adatai, ki a tulajdonos, és milyen teher (pl. jelzálog, végrehajtási jog) van az ingatlanon. Egy gondos ügyvéd a szerződéskötés napján is lekér egy friss tulajdoni lapot, hogy meggyőződhessen róla, hogy nincs új teher vagy széljegy az ingatlanon, ami a vevő tulajdonjogának megszerzését akadályozná, korlátozná vagy egyéb problémát jelenthet.

Társasházi lakás vásárlása esetén érdemes a vevőnek elkérni és tanulmányozni a társasház alapító okiratát és szervezeti működési szabályzatát annak érdekében, hogy megtudhassa milyen szabályok vonatkoznak a jövőben rá mint lakástulajdonosra. Nagyon fontos megállapítani ilyenkor, hogy a társasházi tulajdonostársaknak van-e elővásárlási joguk, hiszen ez azt jelentheti, hogy a többi lakó a vevő által tett árajánlat és egyéb feltételek mellett a vevőt megelőzően megvásárolhatja a lakást (természetesen az ügyvéd ebben is tud segíteni).

Ezt követően – amennyiben a felek minden kérdésben megegyeztek – érdemes ügyvéddel elkészíttetni az adásvételi szerződés tervezetét és azt a másik félnek is elküldeni, megelőzve ezzel azt, hogy az ügyvéd előtti szerződéskötéskor kelljen „kutyafuttában” eldönteni fontos kérdéseket.

Az ügyvéd a felek személyazonosságát, az iratok érvényességét és az ingatlan-nyilvántartási adatokat köteles ellenőrizni, és a szerződés felek általi aláírását követően azt ellenjegyezni.

Több részletben történő fizetés esetén a felek a földhivataltól kérik a beadvány függőben tartását (vagy tulajdonjog-fenntartást). Függőben tartás esetén a beadvány széljegyre kerül és csak a teljes vételár megfizetését vagy egyéb cselekményt (pl. teher törlése) követően, az eladó tulajdonjog bejegyzési engedélyének (ún. bejegyzési engedély) benyújtása után kerül elintézésre. A vevő szempontjából fontos, hogy az ellenjegyzett adásvételi szerződést az ügyvéd mielőbb benyújtsa a földhivatal részére annak érdekében, hogy a vevő kérelme gyorsan széljegyre kerüljön, megakadályozva ezzel, hogy egy időközben benyújtott kérelem azt megelőzhesse.

Tipikus megoldás ilyen esetben, hogy az eladó által aláírt bejegyzési engedélyt az ügyvéd letétbe veszi, és azt akkor jogosult és köteles a földhivatal részére benyújtani, ha az eladó részére a teljes vételár igazolt módon megfizetésre került, így nyújtva biztonság az eladó és a vevő részére egyaránt.



Fontos tudnunk, hogy milyen költségek merülnek fel ingatlan eladásakor vagy vásárlásakor.

A vevőt terheli az ún. vagyonszerzési illeték megfizetése (jelenleg az ingatlan értékének 4%-a), a földhivatali eljárás díja (jelenleg 6.600 Ft) és általában a vevő szokta fizetni az ügyvéd munkadíját is.

Fontos, hogy az illeték nem merül fel vagy mértékét csökkenteni lehet, ha a vevő a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül másik lakását eladja, ilyenkor az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete.

Ezzel szemben az eladót terheli az ingatlan (esetleges) tehermentesítésének költsége, ideértve a földhivatali eljárás díját, valamint a személyi jövedelemadó.

Utóbbit csak akkor kell megfizetni, ha az ingatlan eladó általi megszerzése óta 4 teljes naptári év még nem telt el, ennél rövidebb időszak esetén pedig az adó mértéke az évek számának alapján csökken (a vásárlást követő második évben 90%, harmadik évben 60%, negyedik évben 30%). Amennyiben ezek alapján adófizetésre kerül sor, a személyi jövedelemadó alapja az ingatlanból származó jövedelem, tehát a bevétel (vételár) csökkentve a költségekkel (pl. felújítás, ügyvédi költség, földhivatali díj, stb.)

Bár a fenti tájékoztatás terjedelmi okokból nem teljeskörű, látható, hogy az ingatlan-adásvétel igen komplex folyamat, számos buktatóval. A legnagyobb hiba, amit akár eladóként, akár vevőként elkövethetünk talán az, ha ügyvéd igénybevétele nélkül hozunk meg döntéseket és teszünk nyilatkozatokat, vagy ha nem megfelelő ügyvédet választunk.


Dr. Rózsahegyi Zsolt ügyvéd, 06/30-886-5572,

Disclaimer: A cikk felhasználása kizárólag forrásmegjelöléssel (megosztással) megengedett. Ez a cikk kizárólag a szerző véleményét tükrözi, eltérő jogi értelmezések elképzelhetők. A szerző nem vállal felelősséget eltérő jogalkalmazási gyakorlatból vagy eltérő értelmezésből, továbbá jogszabályi változásokból eredő károkért. A cikkben szereplő fotók illusztrációk, melyek saját készítésűek vagy szabadon felhasználható adatbázisból származnak.