Legtöbbünk életében jelentős esemény, amikor új ingatlant veszünk vagy éppen eladjuk régi lakásunkat, házunkat. Olyan ügyletről van szó ilyenkor, melynek során gyakran egy élet munkája cserél gazdát, ezért nagyon fontos, hogy mindenféle kockázatot minimalizálva menjen teljesedésbe a megállapodás.

Amikor vevőként megtaláltuk a megfelelő ingatlant, általában szeretnénk ezt mielőbb lekötni, írásba foglalni annak érdekében, hogy az eladó ne árulja azt tovább és ne változtathassa meg a kiajánlott vételárat.

Eladóként is fontos lehet mielőbb szerződést kötni, hiszen ilyenkor gyakran új lakást keresünk, amihez szükségünk lesz az eladott lakás vételárára vagy legalább annak egy részére.

Előszerződés

Az ingatlan adásvételi szerződés érvényességi feltétele az írásbeliség, és ebből következően egy esetleges előszerződést is írásba kell foglalni. Ügyvédként azt szoktam javasolni, hogy egyből a végleges szerződést kössék meg a felek, kivételt képeznek ez alól az olyan esetek, amikor az ingatlan még építés alatt áll vagy pl. valamilyen okból az ingatlan-nyilvántartási helyzet még nem rendezett (pl. öröklés). Az előszerződést nem lehet bejegyeztetni a földhivatali ingatlan-nyilvántartásba, de alkalmas arra, hogy a másik fél szerződés megkötésére vonatkozó kötelezettségét szükség esetén jogi úton érvényesítsük. Éppen ezért nagyon fontos, hogy bármilyen írásos megállapodás aláírása előtt keressünk fel ügyvédet.

Foglaló

Akár születik előszerződés, akár nem, a felek általában úgy állapodnak meg a szerződésben, hogy a vevő foglalóval erősíti meg kötelezettségét. A foglaló szabályait a legtöbben ismerik (a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót vevőként elveszti, eladó a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni, ha egyik sém sem felelős, a foglaló visszajár), de azzal kevesen vannak tisztában, hogy a foglaló önmagában nem mentesít a szerződésszegés következményei alól. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy amennyiben a foglaló nem fedezi a vétlen fél kárát, a foglalót meghaladó kár is érvényesíthető azzal a féllel szemben, aki a szerződés meghiúsulásáért felelős.

Vásárlás hitelből

Nem ritka, hogy a teljes vételár nem áll rendelkezésünkre ingatlan vásárlásakor és bankhitelt veszünk fel. Ilyen esetben az ügyvédnek figyelembe kell vennie az adott pénzintézet adásvételi szerződésekre vonatkozó elvárásait, és a szerződést ennek megfelelően kell elkészítenie. A bankok szinte mindig ragaszkodnak ahhoz, hogy a hitel összegéből az utolsó vételárrész kerüljön megfizetésre közvetlenül az eladó részére. Fontos, hogy olyan határidőket rögzítsünk a szerződésben, amelyet – a banki hitelelbírálat idejét is figyelembe véve – teljesíteni tudunk. Egy tapasztalt ügyvéd ilyenkor felhívja a felek figyelmét arra, hogy állapodjanak meg abban a tekintetben, hogy ha a bank a hiteligénylést elutasítja az vevő felelősségi körébe tartozik-e (és a foglalót vevő elveszti) vagy a foglaló visszajár.

Jelzálog, elidegenítési és terhelési tilalom

Az is gyakori, hogy a vásárolni kívánt ingatlant jelzálog (és elidegenítési/terhelési tilalom) terheli. Ebben az esetben a vásárlás biztonságos módja az, hogy a vételárból először a végtörlesztésre kerül sor és a vételár egy részét tartsuk vissza addig, amíg a teher nem kerül törlésre az ingatlan-nyilvántartásból.

Birtokbaadás

A leggyakrabban a felek úgy állapodnak meg, hogy a vételár utolsó részletének megfizetésére a birtokbaadással egyidejűleg kerüljön sor. A vevő szempontjából fontos ugyanis, hogy addig ne fizesse ki a teljes vételárat, amíg birtokba nem veheti a lakást, az eladó pedig nem szeretné átadni az ingatlan birtokát addig, amíg nem jutott hozzá a teljes vételárhoz. A birtokbaadás időpontjára általában az eladónak be kell szereznie az igazolást arról, hogy a rezsiköltségek és közös költség tekintetében nem áll fenn tartozása.

A szerződéskötés menete

A szerződéskötést megelőzőn érdemes lekérni (vagy az ügyvéddel beszereztetni) a megvásárolni kívánt ingatlan tulajdoni lapját annak érdekében, hogy leellenőrizhessük, hogy melyek az ingatlan adatai, ki a tulajdonos, és milyen teher (pl. jelzálog, végrehajtási jog) van az ingatlanon. Egy gondos ügyvéd a szerződéskötés napján is lekér egy friss tulajdoni lapot, hogy meggyőződhessen róla, hogy nincs új teher vagy széljegy az ingatlanon, ami a vevő tulajdonjogának megszerzését akadályozná, korlátozná vagy egyéb problémát jelenthet.

Társasházi lakás vásárlása esetén érdemes a vevőnek elkérni és tanulmányozni a társasház alapító okiratát és szervezeti működési szabályzatát annak érdekében, hogy megtudhassa milyen szabályok vonatkoznak a jövőben rá mint lakástulajdonosra. Nagyon fontos megállapítani ilyenkor, hogy a társasházi tulajdonostársaknak van-e elővásárlási joguk, hiszen ez azt jelentheti, hogy a többi lakó a vevő által tett árajánlat és egyéb feltételek mellett a vevőt megelőzően megvásárolhatja a lakást (természetesen az ügyvéd ebben is tud segíteni).

Ezt követően – amennyiben a felek minden kérdésben megegyeztek – érdemes ügyvéddel elkészíttetni az adásvételi szerződés tervezetét és azt a másik félnek is elküldeni, megelőzve ezzel azt, hogy az ügyvéd előtti szerződéskötéskor kelljen „kutyafuttában” eldönteni fontos kérdéseket.

Az ügyvéd a felek személyazonosságát, az iratok érvényességét és az ingatlan-nyilvántartási adatokat köteles ellenőrizni, és a szerződés felek általi aláírását követően azt ellenjegyezni.

Több részletben történő fizetés esetén a felek a földhivataltól kérik a beadvány függőben tartását (vagy tulajdonjog-fenntartást). Függőben tartás esetén a beadvány széljegyre kerül és csak a teljes vételár megfizetését vagy egyéb cselekményt (pl. teher törlése) követően, az eladó tulajdonjog bejegyzési engedélyének (ún. bejegyzési engedély) benyújtása után kerül elintézésre. A vevő szempontjából fontos, hogy az ellenjegyzett adásvételi szerződést az ügyvéd mielőbb benyújtsa a földhivatal részére annak érdekében, hogy a vevő kérelme gyorsan széljegyre kerüljön, megakadályozva ezzel, hogy egy időközben benyújtott kérelem azt megelőzhesse.

Tipikus megoldás ilyen esetben, hogy az eladó által aláírt bejegyzési engedélyt az ügyvéd letétbe veszi, és azt akkor jogosult és köteles a földhivatal részére benyújtani, ha az eladó részére a teljes vételár igazolt módon megfizetésre került, így nyújtva biztonság az eladó és a vevő részére egyaránt.

Költségek

Fontos tudnunk, hogy milyen költségek merülnek fel ingatlan eladásakor vagy vásárlásakor.

A vevőt terheli az ún. vagyonszerzési illeték megfizetése (jelenleg az ingatlan értékének 4%-a), a földhivatali eljárás díja (jelenleg 6.600 Ft) és általában a vevő szokta fizetni az ügyvéd munkadíját is.

Fontos, hogy az illeték nem merül fel vagy mértékét csökkenteni lehet, ha a vevő a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül másik lakását eladja, ilyenkor az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete.

Ezzel szemben az eladót terheli az ingatlan (esetleges) tehermentesítésének költsége, ideértve a földhivatali eljárás díját, valamint a személyi jövedelemadó.

Utóbbit csak akkor kell megfizetni, ha az ingatlan eladó általi megszerzése óta 4 teljes naptári év még nem telt el, ennél rövidebb időszak esetén pedig az adó mértéke az évek számának alapján csökken (a vásárlást követő második évben 90%, harmadik évben 60%, negyedik évben 30%). Amennyiben ezek alapján adófizetésre kerül sor, a személyi jövedelemadó alapja az ingatlanból származó jövedelem, tehát a bevétel (vételár) csökkentve a költségekkel (pl. felújítás, ügyvédi költség, földhivatali díj, stb.)

Bár a fenti tájékoztatás terjedelmi okokból nem teljeskörű, látható, hogy az ingatlan-adásvétel igen komplex folyamat, számos buktatóval. A legnagyobb hiba, amit akár eladóként, akár vevőként elkövethetünk talán az, ha ügyvéd igénybevétele nélkül hozunk meg döntéseket és teszünk nyilatkozatokat, vagy ha nem megfelelő ügyvédet választunk.

Dr. Rózsahegyi Zsolt ügyvéd, 06/30-886-5572, zsolt@rozsahegyi.eu

Disclaimer: A cikk felhasználása kizárólag forrásmegjelöléssel (megosztással) megengedett. Ez a cikk kizárólag a szerző véleményét tükrözi, eltérő jogi értelmezések elképzelhetők. A szerző nem vállal felelősséget eltérő jogalkalmazási gyakorlatból vagy eltérő értelmezésből, továbbá jogszabályi változásokból eredő károkért. A cikkben szereplő fotók illusztrációk, melyek saját készítésűek vagy szabadon felhasználható adatbázisból származnak.